リノベーション 中古をターゲットに
新築マンションには余計な価格が上乗せ。
新築マンションの価格は、土地の取得や建築にかかる費用だけで決められるわけではありません。
宣伝費やモデルルームの建設、維持費、販売会社への手数料など、購入者には直接関係のない費用も上乗せされています。
一方、中古マンションの場合はどうでしょうか。
中古マンションは基本的に、需要と供給のバランスで価格が決まります。
売主の希望売却額は、あくまで希望であって、市場の相場には逆らえません。
そこに余分な価格を上乗せする余地はないといえるでしょう。
しかも現在は、優良な中古物件があふれでいます。
比較物件には事欠かないのも心強い点です。
物件にふさわしい価格の中古物件もちろん、新築マンションでも競合物件があり、相場はあります。
しかし、元をとらなければならないという事情はどの物件も同じです。
つまり、新築マンションの場合、販売価格は売り手側の都合によって決められることが多いのです。
また、新築物件には、必ずしも必要のない最新設備がついていることが多々あります。
そのために販売価格が高くなってしまいます。
その点、中古物件なら購入後に、必要な設備だけを、自分で選んでつけることができます。
中古マンションは、新築マンションのように売主の都合ではなく、その物件にふさわしい価格で売られているのです。
新築マンション購入には関係ない費用が上乗せ。
土地代、仲介手数料、測量費、地質調査費など中古マンション市場の相場が可販売価格になる。
築5年の中古マンションで新築時より販売価格が7・５%もダウン。
築年数が上がれば上がるほど安くなる新築マンションと違って、中古マンションを買う場合、築年数が気になるものです。
できれば築浅の物件を買いたいと思うのが人の常です。
しかし、築浅のマンションは、当然ながら値がはります。
より安価な物件を探すためにも、築年数を上げてみてはどうでしょうか。
たとえば首都圏の場合、築61m年の物件であれば、築5年以内の物件とくらべると、約3割安い価格で買えます。
築年数をもっと上げれば、さらに価格は下がります。
また、築浅物件は、築年数が経っている物件にくらべれば、市場に出回る数も限られています。
築年数の面で少し妥協すれば、価格も安くなるし、探しやすくもなるのです。
古いマンションのいいところ。
古いものは敬遠されがちですが、古いものにもいいところはあります。
たとえば、築20年の物件であれば、20年も人が住んでいたわけですから、そのマンションのこと(建物や設備、管理など)を知っている人がたくさんいるということです。
それに、20年も人が住んでいたという安心感もあるでしょう。
施工が適切であったことの証明だからです。
ただし、建築基準法で耐震性が見直される前の物件は、安全性の面で不安がありますし、また設備の面でも旧式のものが多いため、あまりおすすめはしません。
電気容量が足りない。
ガス容量が足りない。
天井が低い。
間取りが古い中古マンションは現物主義。
新築マンションの場合、現物を見ることができません。
たいていは「図面買い」といって、モデルルームとパンフレットの情報と業者の言葉を頼りに、購入することになります。
しかし、中古マンションは現物主義です。
日当たりや風通しのよしあし、住居内の空間的な広がりゃ、外部や上階、隣室の音、隣人の様子などを、事前に確認することができます。
長所も短所も納得ずくで買えるのが中古マンションのメリットです。
コンクリートは、1年くらい経たないと安定しないといわれています。
新築マンションの場合、買ったときは問題なくても、１年後もしっかり安定しているかはわかりません。
それに対して、中古マンションはすでに時間の経過という試練を受けています。
不安定なコンクリートなら、大きなひび割れがあったり、外壁のタイルがはがれたりしているため、自分の目で確認できます。
また、地震のときに大きく揺れたりしないかどうかも、住人から取材できるため、耐震性の問題もある程度はわかります。
そのほか、通路やバルコニーなどのひび割れ、角になる部分のつなぎ目の亀裂、室内の壁の水染みなどもチェックするといいでしょう。
また、専門家に依頼した場合も、新築と違って評価、判断がしやすいため、事前の安全確認の面では中古に軍配があがるといえるでしょう。
周囲の環境、周辺へのアクセスがわかる管理のよしおしがわかる。
販売価格が安いから資金不足でも購入がかなう。
中古は新築の約半額。
中古マンションの魅力は、なんといっても新築マンションにくらべて価格が安いことにつきます。
たとえば、最寄り駅から徒歩m分以内の三大都市圏の物件を比較すると、首都圏では新築マンションの平均坪単価は約203万円。
それに対して中古マンションは約119万円となり、中古は新築の半額ほどで買えるということになります。
近畿圏、中部圏においても同様に、ほぼ半額です。
価格が低ければ当然、頭金もローンも少額ですむことになります。
また、新築マンションを買う場合、ほとんどは予算が優先します。
そのため、希望条件を少しずつ妥協していかざるを得ません。
それに対して中古マンションは、もともとの価格が低いので、妥協する部分も少なくて済みます。
相場より安く買えるチャンスもある中古マンションだと、売主の事情によって、相場よりも安く買えるチャンスもあります。
「高く売るよりも、できるだけ早く売りたい」物件は、新築ではあまりありませんが、中古にはあるのです。
新築マンションが大量に売りに出されているエリアであれば、新築物件の価格が下がることによって、中古物件の相場も下がるので、思った以上に安くなる場合もあります。
また、「修繕積立基金」や「管理準備金」、「管理組合設立基金」といった、住宅取得費用以外にかかる一時費用も、新築マンションと違って、売主がすでに支払ってしまっているのでかかりません。
中古マンションを買うとなると、手数料や税金などの諸費用に数百万円はかかります。
また、ローンを組めば数百万、1100万円以上の利息を払わなくてはなりません。
買った後にも、ある程度定期的に修繕費用が必要になってきます。
こうしたコストを惜しんで、「賃貸のほうが安上がり」と賃貸をすすめる人もいますが、その考えをうのみにするのは考えものです。
大家が建設費用として借り入れたローンの利息は賃貸の家賃にもしっかりオンされています。
修繕費についても、ある程度そろばんを弾いているでしょう。
ローンの利息を「無駄」と見るか、「必要経費」と見るかは、それぞれが決めるべき問題です。
納長生きリスクに強いのは持ち家。
賃貸生活の場合、お金を稼げる現役のうちはいいのですが、老後の不安は残ります。
年金暮らしの高齢者に部屋を貸したがる大家はまだまだ少ないのも実情。
借りられるとしても、駅から離れていたり、古アパートであったりなど不人気物件で、高齢者には暮らしにくいものが大半です。
そのぶん老後のために資金を蓄えておくとしても、定年後の余命約20年ぶんとなると、それこそ中古マンションが買えるくらいの金額になります。
限られた資金で確実に「老後の安心」を確保したいなら、やはり持ち家を手に入れておいたほうが無難でしょう。
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